Reclamar gastos hipotecarios al Banco Santander: pasos y plazos

Santander es hoy el mayor banco minorista de España, y también uno de los que más hipotecas firmó durante las últimas décadas, directamente o a través de Banesto y Banco Popular, las dos grandes entidades que acabó absorbiendo. Muchos de aquellos préstamos cargaban al cliente gastos de notaría, registro y gestoría que, según la jurisprudencia posterior, le correspondían a la entidad. Si firmaste antes de junio de 2019 con cualquiera de estos tres bancos, es muy probable que puedas recuperar entre unos cientos y varios miles de euros.

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En esta guía te explicamos qué conceptos son reclamables, cómo influye que tu escritura sea de Banesto o de Popular, cuánto puedes esperar y qué forma de reclamar funciona mejor frente a Santander.

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Qué gastos hipotecarios puedes reclamar al Santander

El criterio que aplican los juzgados procede de una serie de sentencias del Tribunal Supremo dictadas el 23 de enero de 2019 que, cinco años después, siguen siendo la referencia: quien tenía verdadero interés en formalizar la garantía hipotecaria era el banco, y por tanto le correspondía asumir la parte principal de los gastos que esa garantía generaba. Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 en junio de ese mismo año, el reparto quedó además reflejado por escrito en la norma.

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Si firmaste con Santander, Banesto o Popular antes de junio de 2019, este es el reparto aplicable:

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Tres requisitos hacen viable la reclamación: haber firmado como consumidor, que la escritura sea anterior a junio de 2019 y que la acción no haya prescrito. Sobre la prescripción, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fijó en abril de 2024 que el plazo empieza a contar desde que el consumidor conoció la posible abusividad de la cláusula, no desde la firma: en la práctica, eso deja viva la reclamación en casi todas las hipotecas anteriores a 2015 y en muchas posteriores.

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Si tu préstamo ya está cancelado o vendiste la vivienda, no pierdes el derecho: los gastos se reclaman aunque la hipoteca esté extinguida.

Otros conceptos que puedes reclamar al Santander

Muchas hipotecas del Santander, y especialmente las de Popular y Banesto, incorporaban cláusulas o productos que dan derecho a reclamaciones independientes. Se pueden tramitar por separado o acumularse a la reclamación de gastos en el mismo procedimiento.

Comisión de apertura del Santander y Banco Popular: reclamable si no hay servicio real acreditado

Además de los gastos de formalización, muchas hipotecas del Santander y del Banco Popular incluían una comisión de apertura que oscilaba entre el 0,5 % y el 1,5 % del capital prestado. En una hipoteca de 150.000 euros, eso supone entre 750 y 2.250 euros pagados en el momento de la firma.

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El Tribunal Supremo ha mantenido desde 2019 que una comisión de apertura solo es válida si el banco puede demostrar que retribuyó un servicio real, concreto e individualizado —evaluación del riesgo, tramitación del expediente, preparación de la documentación— y que el cliente fue informado antes de firmar. Las escrituras de Banco Popular, en particular, rara vez cumplían ese estándar: en muchos contratos la cláusula era un texto predispuesto sin explicación alguna de a qué respondía el cargo.

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Un juzgado de Valencia declaró en 2023 la nulidad de la comisión de apertura de una hipoteca del Santander y condenó al banco a devolver 575 euros más los intereses legales desde la fecha de la escritura. En hipotecas de Popular con capitales más altos y comisiones del 1 % o superiores, el importe recuperable puede ser significativamente mayor. Si en tu escritura figura una «comisión de apertura» o «comisión de estudio», vale la pena revisar si el banco podría acreditar hoy que cumplió los requisitos de transparencia que exige la jurisprudencia actual.

Cláusula suelo del Santander: si te la aplicaron, también puedes reclamar

La cláusula suelo es la incidencia más frecuente en las hipotecas del Santander y de Banco Popular, sobre todo en las firmadas entre 2004 y 2014. Su efecto: fija un tipo mínimo de interés por debajo del cual tu cuota no baja, aunque el Euríbor esté en negativo. Durante la caída del Euríbor de 2009 en adelante, esto provocó que miles de clientes de estos bancos pagaran cientos de euros al mes por encima de lo que les habría correspondido con la revisión libre.

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En diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la UE declaró estas cláusulas nulas con efectos retroactivos totales: el banco debe devolver todo lo cobrado de más desde la firma del contrato, no solo desde 2013 (como defendía el criterio inicial del Tribunal Supremo español). Banco Popular, en particular, fue una de las entidades más señaladas en las sentencias por el uso masivo de cláusulas suelo sin información adecuada.

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Para saber si tu hipoteca la incluía, busca en la escritura expresiones como «tipo de interés mínimo aplicable», «límite a la variación del tipo», «suelo del X %» o un porcentaje por debajo del cual la cuota no podía reducirse. La reclamación por cláusula suelo es independiente de la de gastos, pero normalmente se presenta en el mismo escrito.

IRPH en tu hipoteca del Santander: qué es y si puedes reclamar

Algunas hipotecas del grupo Santander sobre todo las de Banesto y las suscritas por funcionarios y empleados de determinadas administraciones estaban referenciadas al IRPH en lugar del Euríbor. El IRPH suele haber estado entre uno y dos puntos por encima del Euríbor, con sobrecoste acumulado significativo a lo largo de los años. La reclamación es posible si el banco no informó adecuadamente del funcionamiento del índice y de su evolución histórica, criterio reforzado por las sentencias del TJUE de 2023 y 2024.

Seguros de vida y otros seguros vinculados a tu hipoteca del Santander

En bastantes hipotecas de Santander, Banesto y Popular se impuso un seguro de vida o de amortización de prima única, con el coste financiado dentro del capital del préstamo. Eso significa que además del importe del seguro se pagaban intereses sobre él durante toda la vida de la hipoteca. Si te lo ofrecieron como condición para firmar, no te informaron de alternativas o no conociste el coste efectivo, es reclamable.

El primer paso es calcular el total reclamable combinando todos los conceptos.
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Cuánto dinero te puede devolver el Santander

La cifra depende del capital financiado, de los gastos que efectivamente pagaste y de si tu hipoteca incluye además cláusulas adicionales reclamables. Estos son rangos orientativos basados en reclamaciones habituales contra Santander, Banesto y Popular:

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A esas cifras hay que añadir los intereses legales del dinero desde la fecha de cada pago, que en hipotecas antiguas añaden entre un 20 % y un 35 % adicional. Si tu préstamo tiene cláusula suelo o IRPH, el importe total reclamable puede multiplicarse varias veces: en muchas reclamaciones contra Banco Popular, la cláusula suelo ha supuesto devoluciones de entre 6.000 y 15.000 euros.

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Los números anteriores son aproximaciones. Para saber tu importe exacto hace falta la escritura y, si las conservas, las facturas de notaría, registro y gestoría.

Hipoteca con Banesto, Banco Popular o Bansander: también puedes reclamar

Si en tu escritura el banco firmante no es Santander, revisa antes si se trata de una entidad que hoy forma parte del grupo. En la mayoría de los casos, sí: Santander responde legalmente de las hipotecas de Banesto y Popular.

Banesto — absorbido por Santander en 2013

Banco Español de Crédito (Banesto) pertenecía al Grupo Santander desde 1994, pero operó como marca independiente casi dos décadas más. Las juntas de accionistas aprobaron la fusión por absorción en marzo de 2013 y la integración se completó en mayo del mismo año, momento en que la marca Banesto desapareció definitivamente. Si tu escritura dice «Banco Español de Crédito» o «Banesto», tu interlocutor para la reclamación es hoy Santander, sin ningún trámite previo de identificación del sucesor.

Banco Popular — absorbido por Santander en 2017

Banco Popular Español fue adjudicado a Santander el 7 de junio de 2017, en un proceso de resolución bancaria liderado por la Junta Única de Resolución europea y ejecutado por el FROB. La integración tecnológica y comercial se completó el 13 y 14 de julio de 2019, fecha a partir de la cual desapareció oficialmente la marca.

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Si tu hipoteca se firmó con Banco Popular, o con entidades que previamente estaban dentro de su grupo, como Banco Pastor o Banco de Andalucía, hoy Santander es el responsable de la reclamación. El proceso es idéntico al de cualquier hipoteca Santander, con la misma dirección del SAC y los mismos plazos.

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Qué documentos necesitas para reclamar al Santander

Puedes empezar el proceso con poca documentación y completar las facturas después si fuera necesario.

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Lo mínimo para valorar el caso:

- Escritura del préstamo hipotecario (copia simple sirve)

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Documentación adicional que afina el cálculo:

- Factura de notaría

- Factura del Registro de la Propiedad

- Factura de gestoría

- Factura de tasación

- Recibos o póliza del seguro de vida vinculado al préstamo

- Cuadro de amortización original (útil si hay cláusula suelo o IRPH)

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Si no conservas los justificantes, notaría, Registro y gestoría pueden expedirte duplicados. Y, en el caso de Banesto y Popular, los archivos históricos están hoy bajo control de Santander, que está obligado a facilitarte copias de tu expediente si las solicitas.

Cómo reclamar los gastos hipotecarios al Santander

Hay una fase extrajudicial obligatoria antes de los tribunales: darle al banco la ocasión de responder por escrito. De cómo se haga esa fase depende buena parte del resultado.

Carta a atención al cliente del Santander

Puedes dirigir la reclamación escrita al Servicio de Atención al Cliente de Santander por correo certificado al Apartado de Correos 35.250, 28080 Madrid, o presentarla en cualquier oficina de la red. La carta debe identificar al titular, referenciar la escritura y concretar la cantidad reclamada. A partir de la recepción, el banco cuenta con un mes para contestar.

La respuesta habitual es un rechazo argumentado o una oferta parcial. Ese escrito, aunque insatisfactorio, deja la vía abierta para acudir al Banco de España o a los juzgados, siempre que la reclamación inicial esté bien planteada.

Burofax al Santander: la opción con garantía legal

El burofax deja constancia fehaciente de fecha, remitente y contenido, y sirve como prueba en un eventual procedimiento judicial. Es la vía recomendable si existe la voluntad clara de llegar hasta el final. Se envía desde cualquier oficina de Correos por unos 20-30 euros, dirigido al SAC en el Apartado 35.250 de Madrid.

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Lo que el burofax no resuelve es el fondo: una reclamación mal calculada o jurídicamente débil se rechaza igual, con la ventaja para el banco de tener por escrito un cálculo bajo que usar contra ti en el juzgado.

Reclamar con Justiciae: Asegúrate de recuperar todo lo tuyo

Cuando hay varios conceptos reclamables a la vez gastos, cláusula suelo, seguro vinculado, eventualmente IRPH el orden en el que se presentan y cómo se calcula cada uno marca la diferencia. Nuestro planteamiento:

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- Calculamos el importe real antes de empezar, incluyendo los intereses legales acumulados que muchos reclamantes no tienen en cuenta.

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- Preparamos la documentación correctamente, sin argumentos que el banco pueda rebatir por un error formal.

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- Gestionamos la negociación y la vía judicial si es necesario, sin que tengas que intervenir en cada paso.

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